‘권리금 회수기회 보호의무’ 신설 후 첫 대법원 판결
“계약갱신요구권 행사기간 범위로 제한할 사정없어”
[법률저널=안혜성 기자] 상가 임대차기간이 5년을 초과해 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호 의무를 부담한다는 대법원 판결이 내려졌다.
원고 A는 피고 B로부터 2010년 10월 8일부터 상가건물을 임차해 음식점을 운영했다. 임대차계약은 2최 갱신돼 2015년 10월 7일 만료되는데 A는 만료 전인 2015년 7월 16일 C와 권리금 1억 4500만원에 상가건물의 시설, 거래처 등 모든 재산적 가치를 양도하는 권리금계약을 체결하고 B에게 C와 새로운 임대차계약을 체결해 줄 것을 요청했다.
하지만 B는 노후화된 상가건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 A의 요청을 거절했고, 이에 A는 구 상가건물 임대차보호법 제10조의 4 제1항, 제3항에 따라 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구하는 소송을 제기했다.
1심과 원심은 A의 손해배상청구를 모두 기각했다. 원심은 “구 상가임대차법 제10조(계약갱신 요구 등)의 입법취지와 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)의 신설 취지에 비추어 전체 임대차 기간이 5년을 초과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에는 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 발생하지 않는다”고 판시했다.
즉, 이 사건의 쟁점은 ‘최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 권리금 회수 기회 보호의무를 부담하는지 여부’로 대법원은 1심 및 원심과 다른 결론을 도출했다.
대법원은 지난 16일 “전체 임대차기간이 5년을 초과했는지 여부와 무관하게 제10조의4에서 정한 요건을 충족하면 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보는 것이 법 문언에 충실한 해석”이라고 봤다.
구 상가임대차법 제10조의 4는 임차인의 계약갱신요구권 행사기간의 만료를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하고 있지 않고, 계약갱신 거절에 관한 제10조 제1항 각 호 또는 제10조의 4 제2항 각 호에서 정한 ‘정당한 사유’가 있는 경우를 그 예외사유로 정하고 있다는 점이 이같은 판단의 근거로 제시됐다.
대법원은 “권리금 관련 조항이 신설된 것은 종래 규정만으로는 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인의 갱신거절에 의해 침해되는 것을 충분히 방지할 수 없었기 때문”이라고 설명했다.
신설 조항의 입법과정에서 임대인의 권리금 회수기회 보호의무를 계약갱신요구권의 행사기간 범위로 제한하고자 했다고 볼 만한 사정이 없는 점, 전체 임대차기간이 5년이 지나 상가임차인이 계약갱신을 요구하지 못하더라도 권리금 회수를 보장할 필요가 있는 점, 계약갱신요구권과 권리금 관련 규정의 입법취지와 내용이 다른 점 등도 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 인정할 수 없는 이유로 언급했다.
임대인의 사용수익권 제한과 관련해서는 “구 상가임대차법 제10조의4 제2항은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 이유가 있는 경우, 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 등에는 임대인이 계약 체결을 거절할 수 있도록 하여 임대인의 재산권 행사를 보호하기 위한 규정을 마련해두고 있다”는 의견을 보였다.
이어 “임대인은 신규임차인에게 시세에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금이 아니라면 새로운 조건을 내용으로 하는 임대차계약의 체결을 요구할 수 있고, 신규임차인이 3기의 차임액 이상을 연체하는 등의 사유가 발생한 경우 언제든지 임대차계약을 해지하거나 계약갱신을 거절할 수 있고 이러한 경우 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다”며 “권리금 회수기회 보호의무를 계약갱신요구권의 행사 기간 범위로 제한하지 않는다는 해석이 임대인의 상가건물에 대한 사용수익권을 과도하게 제한한다고 볼 수 없다”고 판단했다.
이번 판결은 지난 2015년 신설된 상가건물 임대차보호법상 임대인의 권리금 회수기회 보호의무에 관한 첫 대법원 판결로 임차인의 계약갱신요구권 행사기간이 지난 경우에도 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 있음을 명확히 밝힌 의의가 있다.
대법원은 “쟁점에 관해 상반된 하급심 판결이 다수 있었는바 향후에는 권리금 회수기회 보호조항의 적용범위에 관해 통일된 법 해석이 있을 것으로 기대된다”고 전했다.
