LANDLORD AND TENANT LAW
한국과 비교해 훨씬 많은 비중의 사람들이 집을 소유하기보다 월세를 주며 살고 있는 미국에서, 실생활과 밀접하게 관련되어 있는 Landlord & Tenant Law에 대해서 이야기해 보겠습니다. 저는 이부분과 관련해 무료봉사 기관을 통해 거의 백여회에 가까운 재판을 해보게 되었는데요. 매번 안타까운 것은 간단한 법체계에 대한 지식 부족으로 늦게서야 손을 쓰게 된 많은 수의 세입자들이 별다른 방법없이 현 거주지에서 쫓겨나게 되는 상황이었습니다. 이 부분은 Unlawful Detainer에 관련된 부분인데요. 오늘 칼럼에서는 이런 procedural law보다는 좀 더 기본적인 내용들 가운데서도 중요한 부분들만 골라 짚어보고자 합니다.
TENANT’S DUTY TO REPAIR
집주인과 세입자의 의무 가운데 우선 세입자로서 지켜야 할 의무를 먼저 살펴보겠습니다. 우선 大前提가 되어야 할것은When the lease is silent, T must maintain the premises and make ordinary repairs인데요. 즉 월세 계약서가 세입자가 세든 집을 어떻게 관리해야 한다는 의무 조항을 명시하지 않은 경우라도, 세입자는 기본적인 repair를 할 의무가 있다는 것이지요. 예를 들어 불이 나간 전구를 바꿔끼운다던가 하는 것이 해당되겠습니다.
그런데 만일 세입자 계약서 (Lease)에 세입자가 세든 공간을 “잘 유지해야 할” (in good repair) 의무가 있는 것으로 규정하고 있다면 어떻게 될까요? 이를 흔히 Covenants to all defects라고 하는데요. 이런 경우 세입자는 원인에 관련없이, 세든 집의 모든 defect에 관해 책임을 지게 되겠습니다. 이 모든 defect라 함은 심지어 홍수나 지진으로 인한 피해조차도 세입자가 책임을 져야한다는 이야기가 되겠습니다. 하지만 근래에 와서는 이 규정이 지나치게 세입자에게 불리하므로, 이렇게 가혹한 해석을 하지 않는 것이 미국 법정의 일반적인 경향입니다.
TENANT’S DUTY TO PAY RENT
더 말할것도 없이 세입자에게 가장 요구되는 의무, 즉 월세 꼬박꼬박 내기가 되겠습니다. 위의 duty to repair와 관련해서 가장 먼저 짚고 넘어가야 할 내용은 집주인이 세든 집의 defect를 고쳐주지 않는다고 해서, 세입자가 월세를 안내도 되는것은 아니라는 것입니다. 즉 배수관이 터져 온 집안에 홍수가 난 상황이라도, 이 사실 자체가 세입자로 하여금 다음달 월세를 안내도 될 법적 근거를 주는 것은 아니라는 것이지요. 단지 이 상황이 constructive eviction에 해당된다면 이야기가 틀려집니다만, 이는 좀 더 밑에서 자세히 설명드리도록 하겠습니다.
만일 세입자가 집주인과 1년 계약으로 월세를 들어왔다가 1년을 다 채우지 못하고, 5개월만에 짐을 싸서 홀랑 도망쳐버린 경우라면 어떻게 될까요? 미국법은 이 경우 집주인에게 세가지 정도의 옵션을 주고 있습니다. 첫번째는 그냥 집주인으로 하여금 월세기간이 끝난 것으로 (surrender) 간주할 권리를 주는 것인데요. Statute of Frauds에서 보신바와 같이, 남아있는 월세기간이 1년이 넘을 경우, 이 surrender 역시도 반드시 writing이어야만 합법적 집행이 가능하다는 것 기억하셔야 되겠습니다. 둘째는 세입자가 거기 살건말건 매달 월세를 청구하는 것입니다. 이 경우 세입자가 도망쳐서 행방이 묘연하다면 청구하기 힘들다는 단점이 있겠습니다. 따라서 대부분 세번째 방법을 첫번째와 두번째의 hybrid로 많이 사용하는데요. 즉 前세입자와의 월세는 끝난것으로 간주해서 새로 세를 놓긴 하지만, 새로운 세입자를 찾을때까지 빈집으로 놔두는 기간의 월세는 그대로 前세입자에게 청구하는 것이지요.
LANDLORD’S DUTIES ? CAVEAT EMPTOR
세입자가 세든 집에 대해 유지 및 보수할 의무를 가진 만큼, 집주인은 일반적으로 자신이 세주는 공간이 어떤 특정 목적에 부합한다는 그 어떤 warrant도 하지 않음을 일컬어 Caveat Emptor라고 합니다. 여기엔 두가지 중요한 예외가 있는데요. 우선 집주인이 자신의 집에 위험한 조건이 있음을 알면서도 세를 줄 경우 (예를 들어 전기배선이 심각하게 드러나 있다던가, 임신중인 부부에게 담배연기가 밑의 층에서 올라오는 집을 줬다던가하는) 그 피해에 대해 책임을 져야하구요. 또 furnished dwelling (가구와 전자제품따위가 완비되어있는 월세)의 경우에도 이는 마찬가지입니다.
LANDLORD’S DUTIES ? CONSTRUCTIVE EVICTION
이부분은 사실 세입자의 권리에 가까운데요. 위에서 이미 말씀드린 것처럼, 갑자기 내린 비로 집 지붕이 터져 홍수가 나는 경우에, 이를 세입자의 책임이라고 보기엔 어려운데요. 이런 경우 세입자는 constructive eviction의 조건에 부합하여 이 월세 계약을 파기할 법적 권리를 가지겠습니다. 이 조건들은 첫째 그 상황이 사람이 제대로 살기에는 부적절할 정도의 substantial interference여야 하겠구요. 둘째로 집주인에게 이에 관해 notice를 보냈지만 집주인이 이에 알맞게 대응하지 못한 상황에서, 셋째 그 세입한 집으로부터 일정 기간안에 떠나야 하는 것입니다. 이밖에도 집주인의 의무로는 Implied warranty of habitability를 지켜야하는 부분도 중요합니다. 이것은 간단히 생각해서 세를 준 집이 basic human dwelling (기본적 인간 거주공간?)의 기준에 부합해야 한다는 것인데요. 대부분의 법정은 이를 넓게 해석해서 고장난 현관 자물쇠를 오랫동안 교체해주지 않는것까지도 이에 대한 의무위반이라고 간주하기도 합니다. 집주인이 이를 위반할 경우, 세입자는 미리 자신의 비용으로 문제가 된 부분을 수리 및 보수하고 이를 다음달 월세에서 제하는 것이 허용되기도 합니다.
ASSIGNMENT & SUBLEASE
사실 이부분만 가지고도 일주일치 칼럼이 가능한 부분이기도 한데요. 얼핏 차이를 찾기 힘든 이 두 개념의 가장 큰 차이는, Assignment는 남아있는 월세 기간을 제3자에게 몽땅 넘길 경우에 쓰는 표현인 반면, Sublease는 남아있는 월세기간중 일부만을 제3자에게 넘기는 것을 의미합니다. 즉 3년 계약해서 1년 살고 1년을 제3자에게 넘기면 sublease인 반면, 2년 남은 것을 모두 넘기면 assignment가 되는 것이지요. 그러면 동건씨가 3년 월세든 집에서 1년 살고, 나머지 2년을 영애씨에게 넘긴 것을 다시 영애씨가 1년살고 소영씨에게 남은 1년을 넘겼는데 소영씨가 그만 월세를 못 내게 될 경우, 누가 이부분에 대한 책임을 지게 될까요?
류영욱 미국변호사는…
변호사 자격: 뉴욕, 뉴저지, 워싱턴 DC州
연방 변호사 자격: 뉴저지 연방법원, 국제 무역 재판소 (The Court of International Trade)
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군 현역제대 (1996)
학사, 서강대학교?(1999)
미시간 주립대 편입, 1년만에 우등졸업, B.A.(2000)
페이스 로스쿨, J.D.(2004)
- 공법학회 장학금(2002)
- 법률보좌 (Legal Fellow), 前 뉴욕주 상원의원 힐러리 클린턴 (2003) - 석면보상기금 법안, 국토방위법, 이민개혁법안 및 Native American 지위개선법안등에 참여.
- 회장, 국제법학회 (2003)
- 최우수 토론자상, 국제 형사법 Moot Court 프로그램 (2004)
Assistant Legal Officer, 국제 형사 재판소 (2004-2006)
법학석사, 조지타운 University Law Center (2006 - 2007)
Associate, Morrison & Foerster, LLP (~2008)
Associate, New Tropicana Estates, Inc (現)
정회원, 전미 변호사협회 산하 변호사 윤리 위원회 (現)
