황인범 2017년 제28회 감정평가사 최종합격
1. 들어가며
다니던 직장을 그만두고 감정평가사 시험을 결정했을 때, 많은 고민을 하였습니다. 늦은 나이에 공부를 시작했기 때문에 합격여부의 불투명성과 생활비 그리고 불합격시의 리스크 때문입니다. 특히 머리가 따라줄까라는 생각이 걱정이 제일 컸던 것 같습니다.
3월 말 회사를 그만두자마자 무작정 학원을 찾아가 상담을 했습니다. 그 당시 시험일정이 당겨지기 전이었고 1차시험이 약3 개월 남은 시점이었습니다. 상담 당시 시간이 부족하여 이번 시험에 합격하기가 불가능하니 일단 공부는 하되 다음해의 1차 합격을 목표로 하라고 했고, 시험 후 1차 종합반 일정에 맞추어 신림동에 들어오는게 낫다라고 하였습니다. 그래서 당시 1차 시험 전까지 집에서 1차과목 인강을 들으며 시험을 준비했습니다. 회계를 제외하면 처음 접하는 생소한 용어와 공부체력 때문에 힘든 기간이었습니다. 그리고 시험을 1개월 남겨두고는 어차피 불가능하다고 했던 상담내용 때문에 도무지 집중이 되지 않아 공부를 거의 하지 않았습니다. 지금 생각하면 굉장히 아쉬웠습니다. 처음부터 합격의지를 가지고 했더라면 나태하게 풀어지지도 않았을테고, 마침 당시 1차시험의 난이도, 특히 경제과목의 난이도가 낮게 나와 짧게 공부하고 합격하기 쉬웠던 회차였기 때문입니다. 기간이 지나 점수 조회가 되지않아 당시 점수를 모르지만 제 기억으로 열심히 했다면 충분히 합격할 수 있었을 점수라 많이 아쉬웠던 기억이 납니다.
모든 수험생들이 학원의 첫 강의 일정에 맞추어 공부하는 것이 아니기 때문에 최소한의 시간으로 합격하기 위해서는 학원뿐 아니라 여러 곳에 알아보시고, 상담 받아보는 것을 추천합니다. 저의 경험으로 최대한의 노력을 한다는 전제하에 3~6개월의 시간이면 1차 시험에 합격할 수 있다고 봅니다.
2. 방 선택
2015년 7월 신림동 고시촌에 방을 잡았습니다. 저는 직장생활을 하며 모아놓은 돈이 있었기 때문에 전세를 알아보았습니다. 인터넷 카페에서 검색하고 신림동에 가서 해당 물건을 보러 다녔는데 한여름이다보니 발품을 파는 과정이 힘들었던 기억이 납니다. 그래서 방선택을 하실 때에는 전월세 여부를 정하고 해당 금액에 맞추어 지역 섹터를 정해서 동선을 맞추는게 좋습니다. 특히 여름의 경우 힘듭니다. 제가 처음 살았던 곳은 스시건 근처의 원룸이었습니다. 시험 전부터 오전에 수영을 하였는데 마침 관악청소년회관이 지근거리에 있어 기상-수영-학원의 동선을 맞추기 위해 방의 위치를 고려했습니다. 그러다가 방에 문제가 생겼는데 화장실에서 냄새가 올라오기 시작했습니다. 생활용품점에 가서 배수구 냄새 막는 것도 설치해봤는데 효과가 없었습니다. 이런 문제로 집주인과 갈등을 겪다가 처리 못해주니 방 빼라길래 저도 화가 나서 바로 정리하고 2동으로 옮겼습니다. 이사 과정에서 우여곡절이 조금 있었는데 옮긴 후에는 수험기간 끝까지 별 스트레스 없이 잘 지냈습니다. 제 경험상 냄새 문제 외에도 소음 또한 문제가 되었는데, 겨울은 물론이고 여름에 창문 열어 놓고 자다가 새벽에 배달 오토바이 지나가는 소리에 잠에서 깬 적이 많았습니다. 그래서 방 선택할 때에는 화장실이 청결한지, 소음 차단이 얼마나 되는지를 중심으로 보셔야 합니다.
3. 학원 선택
1차시험의 경우 종합반을 선택했습니다. 인터넷에 검색하고 제일 처음 나오는 학원에 가서 상담 후, 바로 등록을 했고 개강일에 맞춰 고시촌에 들어와 수업을 듣기 시작했습니다. 타학원과 학원비나 커리큘럼을 비교하지 않았는데, 1차시험 합격 후 타학원생들을 만나보니 후회되는 점이 있었습니다. 학원비도 비쌌지만 무작정 학원말만 듣고 일정을 정했기 때문입니다. 수험생 모두 개별성이 있으니 여러 학원을 비교해보고 직접 조언 받으시길 권합니다. 제가 상담 받은 곳은 1차 종합반을 하며 2차는 기본강의까지 듣는 것이 좋다고하여 그렇게 등록을 하였습니다.
1차시험은 강사들의 차이가 없을 것 입니다. 앞서 말한대로 1차와 2차를 병행할 것인지 1차에 올인할 것인지 정하여 그에 맞는 시간배분에 따라 강의를 정하면 됩니다. 저의 경우 1차종합반이 오전에 시작해 저녁에 끝나고 바로 2차강의까지 있었고, 1차와 2차 강의가 겹쳐 인강으로 들어야 하는 경우가 많았습니다. 그러다보니 2차는 강의 따라가기만 급급했고 복습이 힘들었습니다. 병행하는 경우 1차와 2차의 비중을 조절할 수 있는 강의를 선택하는 것이 좋을 것 같습니다.
2차시험은 학원선택에 굉장히 고민을 많이 했습니다. 1차를 하며 수강했던 2차 강의 중에서 법규가 맞지 않았고, 비싼 학원비와 강의 커리큘럼이 저와 맞지 않아 다른 학원을 선택하였습니다. 결과적으로 학원을 옮긴 것이 주효했다고 생각합니다.
4. 공부 방법
1) 1차
학원 종합반이 매일 오전부터 오후까지 이어졌고 강의수도 많은데다가 2차를 같이 수강해서 1차 과목만 복습하기도 벅찼습니다. 처음 애먹은 과목은 경제와 민법이었습니다. 대학에서 회계 수업을 들었기 때문에 회계의 경우, 과목 전체의 난이도와 별개로 초기 진입장벽이 높진 않았습니다. 그러나 경제와 민법, 특히 민법은 사고방식이 따라주지 않아 강의를 들으며 굉장히 답답했던 기억이 납니다. 법학을 공부하신 분이 아니라면 모두 마찬가지일거라 생각이 듭니다. 1차와 2차 모두 초반 생소함을 견뎌낸다면, 기본서 2회독부터는 어느정도 감이 올 것입니다. 초반만 이겨내시면 됩니다!
영어점수의 경우 퇴사 후 바로 토익접수를 하였고 해커스 인터넷 사이트에 가니 무료강의와 모의고사가 제공되어 그것만으로 준비했는데 운 좋게 점수가 잘 나와 걱정없이 수험생활 할 수 있었습니다. 고시촌에 들어와 만난 수험생들 중에 영어 점수로 고생하던 친구들이 여럿 있었는데 영어 때문에 4-5년동안 1차시험에 응시하지 못했던 친구도 있었고, 시험접수일까지 영어 점수를 받지 못해 시험을 포기한 친구도 있었습니다. 영어 공부방법은 제시해드리지 못하지만 영어를 먼저 잡아놔야 수험생활에 집중할 수 있습니다.
회계의 경우 제일 신경을 많이 쓴 과목입니다. 일정 점수를 얻기 위해서 투자해야 하는 시간도 많고 실력을 유지하기 위해서 꾸준히 공부해야 하는 과목이었습니다. 계산기는 공학용 계산기가 아닌 흔히 말하는 쌀집계산기를 사용했습니다. 버튼이 크고 구조가 단순하여 빠르게 치기 수월하고 오타가 적었습니다. 계산기는 고민하지 마시고 둘 다 사용해본 후 본인에게 맞는 것을 선택하십시오. 한 번 정하면 중간에 바꾸지 말고 계속 밀고 나가는 것이 좋습니다. 1차와 2차 강의를 동시에 수강할 때에는 독서실 갈 시간이 없었기 때문에 원룸에서 공부를 하였는데 독서실 다닐 분들은 계산기 사용가능한 독서실인지 그렇지 않다면 계산기를 사용하기 위한 공간이 따로 있는지, 스터디룸에서 할 것이라면 스터디룸의 예약이 쉬운지를 고려해야 합니다. 인기 많은 독서실의 경우 스터디룸 예약을 위해 새벽부터 줄을 서기도 하는데 생활리듬이 깨지기 때문에 잘 고려해야 합니다. 원가회계 공부를 패스하는 분도 있었는데 저는 원가에서 공부량이나 난이도상 점수 따기 더 쉽다고 생각합니다.
경제의 경우 기본서만 읽을 때에는 막연했던 내용이 문제풀이에 들어간 후, 혼자 풀어보고 모르는 부분은 책에서 찾거나 선생님께 질문을 하면서 감을 잡게 되었고, 전체 5과목 중에서 제일 자신 있던 과목이었습니다. 제가 다시 공부한다면 기본서 1회독하고 2회독째에 해당파트 문제풀이(감 잡는 시기)를 동시에 하고, 다시 동일 문제풀이 2회차에 들어가서 어느정도 점수가 나오면 기출문제, 그리고 시험 때까지 기본서 모르는 부분 읽어나가며 문제풀이, 오답노트 정리를 할 것입니다. 저의 경우 기본서와 문제풀이를 병행하면서 실력이 올랐기 때문에 이 방법을 추천합니다.
민법은 처음에 제일 어려워했던 과목이었습니다. 이해가 가지 않으면 넘어가지 못해서 그랬는데 공부하면서 이런 성격의 수험생들을 많이 보았습니다. 공부를 하면서 느낀건 의문이 풀릴 때까지 잡고 있는 것보다 모르는 부분은 넘어가고 전체를 훑은 후, 다시 돌아와 보고, 또 보다보면 자연스럽게 알게 된다는 것입니다. 저도 이런 조언을 보고 듣고 하였으나 제가 직접하는 것이 말처럼 쉽지 않았습니다. 몰랐던 것을 파서 알아내는 것보다 회독을 통해 암기하고 저절로 이해하는 것이 시간관리상 유리하기 때문에 이것을 꼭 기억하시고 공부하시는 것이 좋을 것 같습니다. 이것은 민법뿐 아니라 1차와 2차 모두 해당됩니다. 이렇게 공부 하다보면 민법이 이런 것이구나 할 때가 오게 됩니다. 그리고 문제풀이를 반복하여 익숙해지게 되면 결국 민법이 효자과목이 되는 시간이 오게 될 것입니다.
감정평가관계법규는 암기과목입니다. 분량이 많기 때문에 기본서보다는 요약집으로 정리하는 것이 좋을 것 같습니다. 그 중에서 정비사업 관련은 공부를 자세히 해놓는다면 2차에도 도움이 될 것입니다.
부동산학원론은 2차 공부에도 서로 도움이 되고 시너지효과가 있어 특별히 어려움을 겪는 분은 없지 않을까 합니다.
1차는 60점을 넘기면 되는 시험이므로 효율적인 공부가 필요합니다. 잘하는 과목에서 고득점을 받고 어려워하는 과목은 공부량을 조절하여 적당한 성적을 목표로 해야 합니다. 그러나 회계나 경제 등 난이도를 예상할 수 없는 과목은 모의고사 기준 50점 이상 유지하는 정도는 필요할 것 같습니다. 실제 시험에서 한타임에 여러 과목을 보게 되므로 시간조절을 잘하는 것이 필수입니다. 회계의 경우 쉬운 문제부터 빠르게 풀고 남은 시간을 이용해 나머지 문제를 푸는 것이 많은 분들이 쓰는 방법입니다. 이것은 2차에도 적용시킬 수 있으니 기억해 두십시오.
2) 2차
1차 시험이 끝난 후 바로 2차 공부를 시작했습니다. 2차 학원이 개강하지 않았기 때문에 독서실을 등록하고 실무위주로 공부하며 이론 법규 작년 기본이론을 인강으로 돌렸습니다. 이 기간동안 PLUS연습으로 3방식만 여러 번 풀었고 나중에 학원 강의가 시작되었을 때 많은 도움이 되었습니다. 이론과 법규에 아쉬움이 남는데 이론은 안정근저 기본서 회독을 목표로 하였는데 잘 읽히지 않아 진도가 거의 나가지 않았고, 법규는 저와 맞지 않는 강의를 듣다보니 이해에 도움이 되지 않았던 것 같습니다. 2차 종합반 강의가 시작되고 학원에서 기본이론을 수강하였습니다. 기본이론 과정이 끝난 즈음에 2차 시험일이 다가왔습니다. 공부가 미진했고 목표도 내년에 맞춰져 있었기 때문에 부담 없이 내년 시험을 위한 적응 단계로 생각하고 시험장에 들어갔습니다. 실무는 아는 것만 푸는데도 시간 쓰느라 정신이 없었고, 이론 역시 지금 생각해보면 어떻게 분량을 채웠는지 모를 정도였습니다.(나중에 스터디 3기까지도 시간 내 푸는 분량은 60점 근처였습니다.) 법규는 암기가 되어있지 않았는데 당시 시험이 중요파트에서 거의 다 나오다시피 하여 암기가 되어 있었다면 하는 아쉬움도 있었습니다. 시험장에서의 분위기를 경험한 것이 올해 시험에 많은 도움이 되었습니다. 학원 강의가 빡빡하지 않았기 때문에 독서실에서 공부시간이 많았습니다. 학원 제외하고 일주일 60시간을 목표로 공부했고 수험 중반까지 50후반대를 찍고 60시간은 넘기기 힘들었습니다. 어플상에서 여러명이 공부시간 체크스터디를 했던 것도 도움이 되었습니다.
실무는 모든 수험생들이 공통적으로 어려워하는 과목일 것입니다. 저는 문제풀이로 PLUS와 S+ PASS세가지 모두 책을 샀습니다. 각자 책의 장단점이 있는데 다니는 학원에 따라 정하거나 스터디를 할 경우 팀원들과 상의해서 결정하시되, 처음 하나를 정해서 기본기가 갖춰졌다고 생각이 들 때, 다른 문제집으로 넘어가는 것을 추천드립니다. 그전까진 계속 여러 번 반복 숙달이 필요하다고 생각합니다. 오전 실무 스터디로 S+종합과 PLUS중급 모두 2-3회씩 돌려 풀었습니다. 저는 특히 실무 스터디를 구성하며 도움을 많이 받았는데 스터디 구성원들이 실력도 좋았지만 빠지지 않고 매일 나왔기 때문에 실무에 많은 시간을 투자했고 모두 순공부시간이었기 때문에 특히 도움이 되었습니다. 스터디를 구성할 때에는 다년차나 성적에 연연하지 마시고 성실하게 끝까지 가는 분을 찾는게 도움이 되는 것 같습니다. 문제를 풀면서 모르는 부분은 팀원들끼리 도움을 받고, 미진한 부분은 고민하지 말고 학원 선생님께 물어보는 것이 좋습니다. 수험생들끼리 논쟁해봤자 소용이 없습니다. 시중 문제집이나 스터디 문제를 풀어보는 것도 필요하지만 이전에 우선되어야 할 것이 기출문제를 풀어보는 것입니다. 수험생들 모두 아는 부분이겠지만 백 번 강조해도 부족하지 않은 것 같습니다. 수험기간의 80퍼센트 이상 실무에 쏟았던 것 같습니다. 제가 아쉬운 것은 중간에 이론과 법규를 균형있게 했어야 하는데 나중에 몰아서 하려니 수험 후반에 이론, 법규를 공부하느라 고생했던 것이었습니다.
이론은 첫 2차시험 점수가 30점대로 기억하는데 공부한 것에 비해 점수가 괜찮다고 생각하여 공부를 소홀히 했습니다. 나중에 기본서를 보려니 양이 많아 고민했는데, 분량이 적은 기본서를 택해 여러 번 읽고 나머지는 학원 스터디를 통해 쓰는 연습과 이론적인 부분의 공부를 보충해나갔습니다. 특히 학원 스터디에서 시간 내 분량 채우는 것이 어려웠는데 4기쯤 되어서야 첫 100점을 쓸 수 있었습니다. 한 번 분량에 대한 감이 오니 각론의 모르는 부분이 아니면 분량을 대부분 맞춰 쓸 수 있었습니다. 또 학원에서 다른 수험생이 쓴 답안지를 읽어본 것이 도움이 많이 되었습니다. 특별히 어려운 문제가 아니면 수험생들의 답안지는 대부분 유사하기 때문에, 그런 문제에 집중해서 잘 쓰려고 하기보다 문제의 포인트가 무엇인지 어떤 답을 원하는지를 찾아 쓰려고 노력했습니다. 강의에서도 2년차에 맞는 공부방법과 학습량이 제시되어 학원 스터디의 도움이 가장 큰 과목이었습니다. 아쉬운 점은 스터디 문제와 동일한 문제가 2차에 출제되었는데 복기를 여러 번 했음에도 불구하고 공부한 것이 생각나지 않고 제가 썼던 답안만 생각이 나서 제출한 답이 충분하지 못했습니다. 실제 시험에서는 생각보다 긴장이 많이 되기 때문에 시험 시작 전, 시험 중에도 끊임없는 마인드 컨트롤이 필요합니다.
법규는 강의를 들으면서, 어떤 시점에서 어떻게 공부를 하고 어느 정도 해야 하는지 제시를 해주어 그것에 맞춰 하려고 노력했습니다. 행정법 기본이 되는 부분에 대해 100번 읽으면 도움이 된다고 하여 읽기 시작했는데 100번은 채우지 못하고 50번 정도 읽었고, 행정법을 이해하는데 도움이 되었습니다. 행정법의 기초를 이해한 후에는 암기가 필요했습니다. 학원 스터디가 시작되고 2기부터는 자연스럽게 암기가 되어 쓸 수 있을 줄 알았는데 3기 후반이나 되어서야 암기된 부분을 쓸 수 있었고 시험일을 앞두고 공부가 미진한 부분에 대해서도 아는 부분을 바탕으로 내용을 채울 수 있는 정도가 겨우 되었습니다. 법규는 A급 논점에 대한 암기를 초반에 마치고 그 외의 논점을 붙여가며 계속적인 암기가 필요한 것 같습니다. 강의에서도 누적적 암기를 강조하여 그렇게 하려고 노력했습니다. 암기를 하는 과정에서 혼자하는 것이 공부량을 지키기 어려웠는데 마침 스터디 제의가 있어 암기 스터디를 시작했고 공부량 유지에 도움이 되었습니다. 이번 시험에 법규 과락률이 높았는데, 한 문제를 제외하고 모두 스터디에서 다루었던 문제였습니다. 법규는 모르는 부분에서 나오는 것이 아니기 때문에 넓게 공부하는 것이 중요하다고 한 강의 내용이 생각납니다. 3교시까지 집중력을 유지하기 쉽지 않았습니다. 팔도 아프고 시간에 쫓겨 글씨체도 안좋아졌습니다. 3교시 마지막까지 최선을 다하는 자세가 필요합니다.
시험에 들어가서 분량과 시간조절이 제일 힘들었습니다. 스터디에서 겨우 분량에 맞춰 쓰게 되었다고 생각했는데, 실제 시험장에서는 그렇지 못했습니다. 시간, 분량에 대한 것을 체화시키면 적어도 과락에 대한 걱정이 덜어질 것 같습니다. 공부하면서 제가 힘들었던 것은 실무에 치중해서 균형적인 공부가 되지 않아 후반기에 이론, 법규로 고생했던 것입니다. 8:1:1로 하라고 들었었는데 공부량에 대한 계획없이 실무에 쫓겨 공부를 하다보니 수험중반까지는 이론은 강의만 들었고 법규는 일주일에 세 시간정도 했던 것 같습니다. 실무라는 과목은 해도해도 끝이 없는 것 같습니다.
5. 독서실 선택
2차 공부를 중지하고 1차만 공부하던 12월부터 독서실을 등록했습니다. 처음 다녔던 곳은 신림 9동 고시촌의 집 근처였고 같은 층 내에 실원이 거의 없었는데 독서실에서 혼자 하려니 자꾸 핸드폰을 꺼내보게 되고 다른 짓을 하게 되어 독서실에 앉아는 있는데 공부하는 시간은 적었습니다. 고시촌에 들어와 1일 10시간 공부하는 것이 목표였는데 1차 수험 기간에는 학원을 제외하면 공부시간이 많지 않았습니다. 1차 시험을 1주일 남겨놓고는 1일 10시간을 지켰습니다. 그 기간에는 누구나 그렇게 되는 것 같습니다. 1차 시험이 끝난 후 독서실을 바꿔 고시촌 신림 2동(서림동)의 ‘합격의터 독서실’ 오픈형 좌석으로 옮겼습니다. 그곳에 두 달 정도 있다가 다시 집이 가까운 9동 독서실로 옮겼는데 아무래도 오픈형이 저에게 맞는 것 같아 '합격의터 독서실'로 돌아갔습니다. 특히 환급반이 있길래 환급반 등록 후 시험일까지 11개월 동안 같은자리에서 공부했습니다(운좋게 합격과 함께 독서실 등록비 전액을 환불받게 됐습니다). 같이 공부하던 친구들은 관리반에 있었는데 공부습관에 도움을 많이 받았다고 합니다.
6. 마치며
건강한 몸을 만들기에 공부하는 시기만큼 적절한 때가 없습니다. 저는 20대 후반에 취업을 하여 직장생활동안 체중이 20키로 증가하였는데, 그 때 건강이 굉장히 안좋아졌던 것을 느꼈고, 수험기간동안 운동을 하며 20키로를 감량하였습니다. 2차 시험 종료 후 운동을 더 했어야 하는데 시험이 끝나고보니 뭐든 집중이 되지 않아서 유지만 하고 있습니다. 수험생분들도 앞으로 합격 후에는 새로 운동시작하기 쉽지 않을 것입니다. 공부하면서 가벼운 운동을 하면 공부체력은 물론 평생 건강의 기초를 다지는데도 도움이 될 것입니다. 운동을 하면서 아침에 일어나는 습관을 들일 수 있었습니다.
제가 합격할 수 있었던 큰 이유 중 하나는 금주입니다. 술을 워낙 좋아했기 때문에 1차시험이 있던 해의 1월1일부터 금주를 결심하고 지켜나갔습니다. 한 번 마시면 끝까지 가는 스타일이라 술마시는 시간뿐 아니라 다음날까지 시간을 빼앗기기 때문입니다. 중간에 술 마신 것은 1차 시험 당일로, 처음 금주를 결정했을 때 그 날만 마시겠다고 결정했기 때문에 같이 공부하던 동생과 고시촌에 찾아온 친구들과 어울린 이후 올 해 시험볼 때까지 금주를 지켰습니다. 제 경우에는 조금만 마시는 것이 조절이 더 어렵다고 생각하여 완전히 금주하였는데 여름에 맥주 한 캔이 아쉬울 때도 있었습니다. 술은 스트레스 해소에도 도움이 되니 가볍게 조절할 수 있는 분들은 괜찮을 것 같습니다. 공부하던 친구들중 그렇지 못해서 다음날 저녁까지도 공부에 지장을 초래하는 모습을 많이 보았습니다.
과목별 학습방법보다 중요한 것이 생활습관인 것 같습니다. 본인의 의지로 공부를 해야 하기 때문에 규칙적인 생활이 필수입니다. 혼자서는 힘들기 때문에 함께할 러닝메이트를 찾는다면 많은 도움이 될 것입니다.
